부동산경기 부양을 위한 금리정책의 부작용

부동산경기가 침체되면 가장 먼저 꺼내드는 카드는 기준금리 인하 및 대출금리 인하 유도정책이다.

그러나 이러한 금리 정책은 성공과 실패를 겪기도 한다. 집이 부족하고 가계소득 대비 아파트 가격수준도 낮고 실질소득이 증가하는 부동산시장 환경이라면 이런 금리정책 효과를 거둘 수 있다. 하지만 집이 남아돌고, 소득대비 아파트가격 수준이 높고, 가계의 실질소득 수준이 감소하는 시기에 이러한 대책은 성공할 가능성이 낮다.

세계경제가 불안할수록 국제간 자본이동이 자유로운시기에는 돈의 흐름이 바뀌기 때문에 오히려 부동산시장 환경을 무시한 금리정책은 부동산경기 불황을 가속화시키는 계기로 작용할 수 있다. 2007년 9월 이후 미국의 기준금리 인하정책이 대표적이다. 부동산경기가 위축되면서 서브프라임 사태가 발생하자, 미국 금융정책 당국은 부동산 경기침체를 막기 위해 기준금리 인하정책을 선택했다. 그러나 돈의 흐름은 부동산시장과 주식시장으로부터 채권시장 및 국제 원자재시장과 엔화표시 외화예금 시장으로 이동하면서 부동산가격과 주가지수가 오히려 빠른 속도로 하락하는 계기가 되었다.

투자와 소비 여력이 있는 가계 입장에서는 엔화표시 예금이나 금 등 원자재에 투자하면 부동산보다 기대수익률이 높기 때문이다. 나아가 소득 대비 부채가 많은 가계는 원자재가격 상승으로 실질소득이 감소하면서 오히려 대출금 상환 능력이 약화된 결과 추가적인 부동산가격 하락 요인으로 작용하고 말았다. 즉, 기준금리 인하조치가 오히려 부동산가격 하락 요인으로 작용한 것으로 평가할 수 있다. 암에 걸린 환자를 감기약으로 치료할 경우, 감기약의 부작용 때문에 병세가 오히려 악화되는 원리와 동일하다.

따라서 부동산경기 침체 시기에는 대출금리 인하보다는 가계소득 수준을 높이는 정책과 함께 건설회사에 대한 구조조정이 필요하다. 대형주택에서 미분양 사태가 발생하면 건설 행정 당국은 소득 계층별 수요를 감안하여 소형주택과 임대주택 공급을 유도하는 정책을 펼쳐야한다. 이를태면 건설회사와 주택 수요자들의 신전환을 유도하는 넛지효과 정책이 필요하다고 할 수 있다.

부동산경기가 과열되면 대출금리 인상을 유도하는 정책을 선택하는데, 이것또한 부동산 경기 냉각 국면에서 기준금리 인하정책처럼 효과가 크지 않다. 부동산투자의 기대수익률이 대출금리보다 높을 경우, 기준금리를 1~2% 인상한다고 해서 해결될 문제가 아니기 때문이다. 은행 대출금리보다 더 높은 수익률 실현이 가능하다면 대출금리 인상에 따른 금리 부담은 제 3자에게 전가시킬 수 있으므로 금리정책으로 해결되기 쉽지 않다. 물론 중장기적 효과일 수도 있지만 부작용이 더 클 수 있다.

Leave a Reply

이메일은 공개되지 않습니다. 필수 입력창은 * 로 표시되어 있습니다