부동산 관련 용어

주택담보대출비율

주택담보대출비율은 주택 가격 대비 최고 대출 한도라고 할 수 있다. 은행 대출을 받을 때 산출하는 주택 담보 가치는 감정평가회사에서 평가한 금액보다 다소 낮은 것이 일반적이다. 부택담보대출비율이 60%일 경우, 주택의 감정평가가격이 5억 원이라고 하더라도 최고 3억 원이 대출 한도이다. 부동산시장 이해관계자들 중에는 한국은 미국 등 선진국과 달리 주택담보대출비율이 낮기 때문에 주택시장 거품도 붕괴되지 않고, 금융회사 파산으로 이어지지 않는걸로 보는 사람이 적지 않다. 이렇게 보는 사람들이 설득력을 갖기 위해서는 전제조건이 필요하다. 돈을 빌려간 가계가 주택가격 하락으로 파산하지 않는다는 전제조건이 필요한 것이다. 만약 은행에서 3억 원을 대출받아 5억 원 상당의 주택을 구입한 후 주택 가격이 3억 원으로 하락했다고 예시를 들었을 때 주택가격의 50%를 대출받아 주택 구입을 한 사람은 은행부채만 남게 되므로 주택원리금 상환을 포기할 수도 있다. 주택을 보유하면 재산세 및 금융비용만 발생하기 때문이다. 대출고객의 소득원이 없어지는 것도 문제이다. 경기불황으로 인행 실직하여 대출고객의 원리금 상환 능력이 약화될 수도 있고, 20~30년 동안 대출기간을 정해 놓고 만기가 10년 이상 남은 상태에서 실직할 수도 있으며 대출고객이 사업에 실패할 수도 있다. 이때 대출은행은 엄청난 물량의 아파트 담보 물건을 처분할 수는 없다. 일반적으로 주택가격이 30% 정도만 하락한다고 해도 경제전반이 충격받기 때문에 경기불황이 장기화되면 가격이 큰 폭으로 하락한 주택이라고 해도 매매되기가 어렵다. 한국은 주택담보대출비율이 낮기 때문에 안전하다라는 부동산 시장 이해관계자들의 논리대로라면 부동산시장 거품이 붕괴되었던 미국과 일본 및 유럽 선진국의 경우 주택담보대출비율이 높은 만큼 주택경기가 빠르게 회복되어야 정상이지만 일본과 미국 모두 주택가격이 큰 폭으로 하락하였다.

주택저당증권

주택저당증권은 은행, 보험 등 금융회사가 주택을 담보로 장기대출을 해준 뒤 보유하고 있는 대출금을 회수할 수 있는 권리를 기초로 발행한 증권이다. 자산담보부증권의 일종으로 대출채권을 기초로 만들어진 파생금융상품이라 할 수 있다. 이 증권의 장점은 주택경기 호황 국면에서 금융회사의 자금조달을 용이하게 하고, 투자자들에게 다양한 재테크 수단을 제공하는데 있지만 문제점이 적지 않은 것으로 나타나고 있다. 부동산 가격이 하락하는 경우에는 대출금융회사의 담보자산가치 하락으로 이어져 이에 기초하야 발행된 주택저당증권 가격이 하락하게 되면 금융회사 부실 원인이 될 수 있다. 2008년 미국 금융위기도 부동산가격이 하락하자 주택저당 증권 가격의 급락이 중요한 위기 발생원인 중 하나이다. 당시 미국의 대형 모기지 회사가 부도위기에 몰린 배경도 주택저당증권을 남발한 상태에서 주택가격이 하락한 데 원인이 있다.

다가구 주택과 다세대 주택

다가구 주택은 3층 이하, 연면적 660㎡ 이하 층별로 소유권이 구분되지 않고, 전체가 하나의 소유권으로 되어 있는 건물이며 단독주택에 속한다. 다세대 주택은 4층 이하 연면적 660㎡ 이하지만 소유권이 개별로 인정되는 건물이다. 소유권이 인정되는 만큼 분양도 가능하며 흔히 알고 있는 빌라가 다세대 주택에 속한다. 소유권이 구분되지 않는 다가구 주객은 매매가 어려울수 있지만, 재개발에도 불리할 수 있으므로 주택을 구입하고자 하는 사람은 해당 주택이 다가구 주택인지, 다세대 주택인지 정확하게 확인해야 한다.

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