부동산 관련 용어 제대로 알기
총부채상환비율(DTI, Dept To Income)제도
총부채상환비율제도는 가계소득을 감안하여 대출한도를 정해놓고 이 범위 내에서 대출금액을 결정하게 된다. 연간소득에서 연간 대출원리금 상환 금액이 차지하는 비율이다. 일반적으로 총부채상환비율이 낮을수록 대출고객의 대출원금 상환 능력이 양호하고, DTI 비율이 높을수록 대출원리금 상환 능력이 약하다는 의미이다. 이 DTI비율을 낮추면 금융회사 부실채권 발생을 방지할 수 있고, 주택가격 하락 시 가계 파산을 막을 수 있는 안정장치도 될 수가 있다.
연간 소득이 6,000만 원인 경우 DTI 비율을 40%로 정한다면 연간 부담하는 대출원리금 상환액 2,400만 원 범위 내에서 대출이 가능하다. 대출 기간과 대출 금리에 따라서 대출 가능한 한도가 결정된다. 동일한 40% 비율이라고 하더라도 대출기간을 장기로 정하면 대출 가능한 금액이 많아진다. 대출 금리가 낮을 때 대출 금액이 증가하고, 대출 금리가 높을 때에는 한도가 줄어든다. 대출 기간은 75세에서 대출고객의 연력을 공제하여 산출하지만, 시중은행 대부분이 최장 대출 기간을 30년으로 정하고 있다. 소득을 감안하여 대출 한도를 결정하므로 소득을 증명할 수 있는 증빙서류가 필요하다.
총부채상환비율제도의 문제점은 소득수준이 높은 사람과 낮은 사람을 구분하지 않는 것에 있다. 연간 1억 원 소득자는 연 4,000만 원을 대출원리금 상환을 위해 지출하더라도 생활에 큰 문제가 없지만, 연간 소득이 3,000만원 인 사람은 연간 1,200만원을 대출원리금으로 지급하고 나면 생활이 어려워진다. 또한 대출기간을 장기로 정하면 더 많은 금액의 대출이 가능한 것도 부동시장 안정책의 효과를 반감시킬 수 있다. 고정금리 조건으로 대출받더라도 대출 만기를 10년으로 할 때와 15년으로 할 때의 대출 한도 금액이 약 50% 정도 차이가 날 수 있기 때문이다.
건설업체들은 부동산 경기 침체 시 이 비율을 높여달라고 건의 하였지만, 부동산경기 호황 국면에서 DTI 규제 완화 효과가 클 수 있다. 부동산경기 침체 국면에서는 효과가 크지 않을수 있으며 은행 대출을 통해서 주택을 구입해야 하는 투자자들 입장에서 DTI 비율이 높을수록 금융 비용만 증가하기 때문이다. DTI 규제 완화를 통하여 일시적 대출 고객이 늘어나도 미래의 주택수요자가 앞당겨지는 역할을 하게 된다. 중장기적으로 볼 때 부동산경기 불황 국면에서 DTI 규제 완화는 임시방편적인 부동산 대책에 불과하다. 부동산가격 상승 국면에서 실수요자들이 대부분 은행 차입을 통하여 주택을 구입하기 때문에 주택경기 불황 국면에서 DTI 규제 완화효과는 건설업체 기대에 크게 미흡할 수도 있다. 부동산가격에 거품논쟁이 있는 상황에서 부동산경기까지 침체될 때 DTI 규제 완화 효과가 나타나지 않거나 미미하다면 오히려 시차를 두고 부동산시장 거품붕괴로 발전할 수 있다. 기준금리 인하를 통해 주가지수 하락과 부동산 경기 위축을 막으려고 했지만, 기준금리 인하를 계기로 부동산가격과 주가지수가 하락한 것도 같은 원리이다. 동일한 정책이라도 시기 선택에 실패하면 오히려 더 큰 부작용이 발생할 수도 있다.